广东省广州市南沙区南沙街大涌股份合作经济联合社：

　　《南沙区南沙街大涌村新村街地块更新改造实施方案》经南沙区城市更新工作领导小组审定，现就南沙区南沙街大涌村新村街地块更新改造实施方案批复如下：

　　一、改造范围

　　大涌行政村村域范围总用地面积361.9780公顷。综合考虑村属建设用地、留用地统筹及改造时序等，根据《土地勘测定界技术报告书》（案号：穗南测备〔2019〕第401600741 号），确定本次全面改造范围为新村街地块，用地面积9.3707公顷（含旧村范围4.5304公顷，留用地范围4.8403公顷；国家大地2000坐标，附件1）。

　　二、基本情况

　　（一）区位位置

　　广东省广州市南沙区南沙街大涌股份合作经济联合社（以下简称“大涌村”）位于南沙区南沙街西南部，东临黄山鲁森林公园，南至塘坑村，西临大岭界村飞地，北至大涌东路。

　　（二）人口户籍情况

　　依据大涌村新村街基础数据成果，截至2019年10月，大涌村户籍人口（含农转居人口）403人，户数136户。

　　（三）标图建库情况

　　改造范围标图建库面积7.7419公顷，其中，现状标图建库用地面积7.1613公顷，涉及图斑号44011500341、44011500343、44011500490；已核标图建库用地面积0.5806公顷。

　　（四）用地权属情况

　　改造范围内，旧村范围含村属土地1.9510公顷，村属历史使用土地（待确权）2.3541公顷，其他待确权国有土地0.2253公顷；留用地范围村属国有土地4.8403公顷。

　　（五）房屋现状

　　依据大涌村新村街基础数据成果，改造范围内现状总建筑面积4.0784万平方米，其中：村住宅建筑面积4.0746万平方米（含合法产权证明住宅建筑面积1.9616万平方米，2009年12月31日前经村、镇批准建设3.5层以下建筑面积1.6676万平方米，2009年12月31日后经村、镇街确认一户一宅0.1410万平方米，建筑基底面积5.1918万平方米，合法栋数146栋）；村属集体物业建筑面积0.0038万平方米（全部为2009年12月31日前建成无证物业建筑面积0.0038万平方米）。

　　（六）留用地情况

　　依据留用地挂牌出让公告，新村街留用地面积72.60亩（4.8405公顷），建设总建筑面积12万平方米，竞得人须在用地范围内配建2.9853万平方米复建安置房，开发的商品房办理预售许可证和房屋初始登记手续前，大涌村新村街旧村改造项目须签订80%以上比例的拆迁补偿安置协议。

　　大涌村除现有留用地外，在本批复之日起发生征地时不再采用申请留用地的方式。

　　三、改造主体和改造模式

　　同意改造主体大涌村申请，按照现行城市更新政策《广州市城市更新办法》（广州市人民政府令第134号）、《广州市旧村庄更新实施办法》（穗府办〔2015〕56号）、《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规〔2017〕6号）、《广州市深入推进城市更新工作实施细则》（穗府办规〔2019〕5号）对大涌村新村街地块采取全面改造模式，以合作改造的方式实施更新改造。大涌村设立的全资子公司、联社与合作企业成立的合作公司或联社与合作企业约定作为开发建设单位的一方可作为实施主体具体推进大涌村新村街全面改造工作。

　　四、复建安置建设总量及改造成本核算

　　依据广州市旧村庄全面改造成本核算相关规定，复建安置建设总量及改造成本核算如下：

　　（一）拆除村民住宅建筑面积4.0784万平方米、村属集体物业建筑面积0.0038万平方米，不涉及历史建筑。

　　（二）复建安置建筑总面积5.7534万平方米。其中：按“合法基底”核定住宅复建安置总建筑面积5.1815万平方米（含纳入改造成本住宅建筑面积3.7132万平方米，住宅权益建筑面积1.4683万平方米）；公建配套建筑面积0.5700万平方米（按住宅建筑面积的11%核定）；按现状物业建筑量核定复建集体经济物业建筑面积0.0019万平方米。

　　（三）区政府非经营性公建配套设施建筑面积393平方米。

　　（四）改造成本（不含融资地块土地使用权出让金）应控制在3.8299亿元以内。如实际改造成本超出3.8299亿元，改造主体及其合作企业需自主筹资解决超出部分的资金，不再安排融资面积。

　　（五）改造成本核定的前期费用450.56万元，其中：232.54万元（包括基础数据调查及核查费用104.47万元，片区策划方案编制费用23.24万元，统筹方案编制费用39万元，融资楼面地价评估费用30万元，交通影响评估费用12万元，环境影响评估费用11.83万元，地质环境质量影响评估费用12万元），由合作企业在批复之日起一个月内归垫。

　　（六）拆迁费用9576.74万元；复建费用23782.88万元；其他费用1602.62万元；拆迁奖励费用1062.38万元；不可预见费用1823.76万元（其中片区策划编制费用合同额剩余50.76万元在不可预见费用列支，由合作企业在批复之日起一个月内归垫）。上述费用按照复建安置资金监管相关规定执行。

　　（七）融资地块土地使用权测算出让金按市场评估价的20%计算并纳入改造成本；具体计收时点及缴交金额由国土行政管理部门核定。

　　五、融资楼面地价及融资建筑面积

　　依据大涌村新村街融资楼面地价评估报告，大涌村新村街融资住宅楼面地价为9415元/平方米，核定融资住宅建筑面积5.0946万平方米（包括11%公建配套建筑面积0.5049万平方米）。

　　六、规划控制要求

　　根据《广州市南沙区大涌村城市更新片区（东部片DN0317、DN0419管理单元）控制性详细规划调整》的批复（穗南开管函〔2019〕25号），改造范围总用地面积9.3707公顷，规划总建筑面积19.9077万平方米，平均容积率3.239。其中，旧村范围（4.5304公顷），规划居住用地2.5375公顷，计容建筑面积7.6122万平方米；幼儿园用地0.4100公顷，建筑面积0.288万平方米；村庄建设用地0.0245公顷，规划居住用地0.0207公顷（不计建筑量）；公园绿地1.2036公顷；道路用地0.3343公顷。留用地范围（4.8403公顷），规划商住用地3.6089公顷，计容建筑面积12.0075万平方米；道路用地1.2314公顷。

　　根据《广州市城乡规划技术规定》（广州市人民政府令158号），改造范围内旧村改造公共服务设施按住宅建筑面积的11%配置，共设置公共服务设施建筑面积1.1142万平方米，其中：教育设施1处、社区服务与行政管理设施5处、市政公用设施6处、医疗卫生设施1处、社区文化体育设施2处、停车设施2处（附件2）。

　　以上，以最终出让规划条件为准。

　　七、土地处置方式

　　（一）改造范围内所有用地均转为国有用地，其中村属集体土地4.3051公顷（含待确权）需转为国有，其他用地已为国有；3.1555公顷用地需完善集体建设用地手续；0.2249公顷用地需农转用报批。

　　（二）改造范围内无偿移交区政府用地面积3.23公顷、占比34.5%。其中规划幼儿园用地（0.4100公顷）、道路用地（1.5656公顷）由实施主体建设建成后无偿移交区政府指定部门；其他规划居住用地（0.0207公顷）及村庄建设零星用地（0.0245公顷）、公园用地（1.2036公顷）由实施主体平整后无偿移交区政府指定部门。

　　八、实施计划

　　（一）改造采取一次性拆迁，实施主体负责建设改造范围内非经营性公建配套和市政设施，与复建安置地块同步建设，建成后按规定移交区政府指定部门。改造范围内的公建配套设施应优先服务本地区居民生产生活。

　　（二）非经营性公建配套设施建筑面积393平方米，由实施主体负责建设并建成后无偿移交区政府指定部门。

　　（三）实施主体在旧村改造项目建设时需按控规地块整合新村街周边地块进行统一设计、连片改造；同时，加快推进大涌村西部上下街片区与中部旧城镇、旧厂房连片更新改造工作。

　　九、本批复在你联社按规定表决通过后生效。

　　十、本批复由南沙街道办事处落实社会稳定风险评估措施后公布。

　　十一、本批复生效之日起3个月内，改造主体应与属地街道签订批后项目实施监管协议。

　　十二、实施方案及拆迁补偿安置方案在批复之日起3年内未达到80%权属人签约比例的，项目实施方案应当重新报批。

　　十三、其他

　　（一）本批复作为办理后续各项审批的依据。南沙街道办事处应指导大涌村制定拆迁补偿安置方案并按规定表决通过，组织项目实施。

　　（二）南沙街道办事处应综合评估改造实施的风险，保证风险可控，充分保障村民的知情权、参与权和涉及重大事项的决策权；应坚持让广大村民在改造中得实惠的原则，及时排查调处基层矛盾，避免因改造诱发不稳定因素，确保和谐推进改造。

　　此复。

　　附件：1.改造范围示意图

　　2.公共服务设施一览表

　　广州市规划和自然资源局南沙区分局

　　2019年12月28日

　　附件1

　　改造范围示意图

　　附件2

　　公共服务设施一览表