借鉴长沙梅溪湖新城开发模式
加快推进南沙新区开发建设的建议
区政协城建资源环境委员会
南沙作为国家新区和自贸试验区，承载着国家、省、市发展的重托，是新时期代表国家参与新一轮经济全球化竞争与合作的重要载体和平台，迎来了开发建设的大好时机，迫切需要在建设步伐和开发模式上，不断借鉴、加速前行。
一、我国新区开发建设模式现状
当前中国正处于快速城市化阶段，各地都加快了新区的开发建设，将工业化和城市化有机结合，城市开发与市场作用有效地结合，同时通过专业化的开发企业进行基础设施等方面的协同运作，从而推进新区整体开发建设。目前我国的城市开发模式多为以下三种：以公共交通为导向开发的深圳地铁站点地区TOD模式和广州亚运城SOD+TOD模式；以政府为引导，市场为主导的华夏幸福固安产业新城PPP开发模式；以城市运营商为市场主体，进行土地一二级联动开发的梅溪湖国际新城模式。
长沙梅溪湖国际新城是近年新区建设速度快、建成效果好的典型案例。
二、梅溪湖国际新城及开发模式介绍
梅溪湖国际新城位于湖南省长沙大河西先导区，一期占地面积约7.6平方公里，项目一期开发的第一阶段：“三年打基础”。2011-2013年，借助企业和政府的力量，梅溪湖国际新城完成了道路、水电气讯等基础设施项目；第二阶段：“三年现新城”。2014-2017年，建成地铁、滨水商业街、高端写字楼，区域内700万平方米的开发建设全面建成，服务区配套基本成熟，完成投资约600亿元，预计将聚集32.8万人口。
鉴于一期的成功开发，目前梅溪湖国际新城已经启动了二期建设：占地面积约23.4平方公里,位于湘江新区核心区的核心位置，规划定位为国家科创新引擎、长沙城市副中心。
梅溪湖国际新城的成功，主要在于政府与企业密切配合，合力推动。从规划建设到如今的短短六年时间，梅溪湖国际新城产业全面发展，两型建设如火如荼，配套设施逐步完善，产城融合日趋成熟，已成为一座国际新城，主要得益于以下两点。
（一）政府支持，高标准全方位建设梅溪湖
政府在梅溪湖国际新城开发前期就加大对基础设施的建设力度：一是交通先行。2013年梅溪湖国际新城与中心城区的营盘路过江隧道、二环线立交已竣工投入使用，2014年地铁2号线西线项目已开通；二是医疗、教育先布局。在梅溪湖片区先期已建成一家三甲医院及一批省、市示范中小学。三是其他配套加快完善。加快国际文化艺术中心、国际五星级酒店、甲级写字楼等基础设施的建设。做足梅溪湖的展示，让人看到新城的前景，兑现强大区域价值。四是政策大力支持。在创新产城融合模式上，湘江新区将把范围内征收的各项税费收入中除留存上缴国家和省、市级财政的部分外，全额注入新区产业发展基金，发挥新区财政资金的撬动作用，通过股权投资、风险跟投、专项贴息等方式鼓励支持战略性新兴产业、高新技术产业、现代服务业创新发展。逐步缩小工业用地和经营性用地的地价差，加速新区产业聚集。
（二）导入大型央企，加速推动新区开发建设
梅溪湖国际新城导入大型央企进行一二级联动开发。该央企作为新城的一级开发商，整合了中建、中铁、中粮等一些大央企和万科等大型民企，使新城开发走上快速路。其在开发之初就引入了国际领先的城市营运理念，探索梳理人、自然、城市和谐相处的关系，高度集中的城镇规划、齐全的配套设施与多样的建筑类型，与山脉、湖泊、公园以及运河结合在一起，相互交融。并且，该央企率先投资开发建设的百亿级城市综合体更让梅溪湖的居住、商务、休闲等方面有了质的飞跃，也为梅溪湖片区发展乃至城市发展提供范本。通过高定位的规划设计、企业强强整合资源、营销招商配套先行等做法，梅溪湖国际新城已实现了“中国国家级绿色低碳示范新城、华中地区两型社会的新城典范、湖南省和长株潭最具国际化水平的活力新城”的总体战略定位。
（三）梅溪湖国际新城规划建设中存在的问题
梅溪湖国际新城在开发过程也存在一些问题：如前期对梅溪湖国际新城规划定位不够清晰，导致新区住宅比例过高。区内公共交通还有待进一步完善，公车线路较少，地铁与公共交通接驳能力较弱，给市民出行带来不便等等。这些问题，也值得我们在南沙的开发过程中思考。
三、南沙新区开发建设现状与存在问题
（一）明珠湾的开发建设情况
明珠湾区是南沙发展的核心，也是粤港澳全面合作发展战略的核心区和先导区。2013年6月，广州南沙新区明珠湾建设动员大会在横沥镇灵山岛尖举行，明珠湾建设正式启动。
灵山岛尖项目是广州市首次引进大型央企合作投资建设的大型基础设施综合项目，致力于打造现代金融服务集聚区、总部商务办公区等高端商务功能区，配套建设高品质的岭南水乡居住社区。
南沙新区创新地采用政企合作开发的方法，通过引入竞争机制向社会购买服务，借助大型企业在产业导入和招商运营方面的优势，加快城市建设和区域发展步伐。企业既把从这个项目中获取的收益以产业基金的形式留在南沙滚动投入，也为南沙导入优势产业，引导产业聚集，实施系列投资项目，推动南沙区域产业升级。从资金聚集、人才吸引、新兴产业培育等方面给广州南沙的发展注入强劲动力，实现合作双方的共赢。
（二）开发建设中存在的问题
客观来说，近年南沙的建设较快较好，尤其是2017年以来，产业集聚不断加快，城市面貌焕然一新。但是按照国家、省、市赋予南沙的定位和愿景，同时作为粤港澳大湾区的枢纽与门户，南沙目前的规划格局和建设标准，已经不能满足未来发展的需求，其中的突出问题在于：一是开发速度还不够快。灵山岛尖为3.5平方公里，建设周期原计划六年，但目前四年多时间过去，完成开发区域还不大，相对于梅溪湖六年时间基本完成7.6平方公里的开发，速度还不够快。二是报建与审批流程时间长。存在审批事项部门重叠，前置审批环节多和串联审批的情况。三是企业参与度不够。南沙未来要建成200平方公里，集聚200万人口的城市副中心，目前参与企业数量还远远不够。四是交通、医疗、教育等基础配套设施滞后。地铁18号线虽已开工建设，但地铁15号线还未纳入广州市近期开工项目，贯穿南沙南北的主要道路—广珠东线（S111）还未开工升级扩宽，区内道路建设不够完善便捷，优质医院、学校建设刚刚起步。
四、借鉴梅溪湖模式，结合南沙实际，加快推动南沙新区开发建设的建议
梅溪湖国际新城的开发建设是政府与大型企业强强联手，按照合作城市运营商模式，调动和发挥大企业的开发实力与操作能力，充分利用社会的力量和市场的资源，达到加快速度，提高品质，实现区域价值的结果。结合梅溪湖开发经验，我们提出以下几点建议：
（一）推行合作城市运营商模式，提高开发品质（特别是一级开发的品质）
合作城市运营商模式的核心，一是政府与企业签署合作协议，用法律的方式保障双方的责权利。二是政府与企业成立合作公司，按企业运作的方式进行开发建设。三是实行土地开发一二级联动，让企业和政府能够在一级开发时候的投入在二级开发中得到合理的回报与保障，这是其中成功的关键。四是引入更多有实力企业共同参与开发建设，尤其可以重点邀请有总部办公需求或使用需求的企业参与其中。
（二）简化审批流程，压缩审批时限
一是建议对目前南沙运行的审批流程进行全面梳理，尤其是事关新区开发建设的有关审批事项。二是建议在借鉴广州市其他区及其他先进城市做法的基础上，调整办理事项，如在项目启动前由原先取得设计条件后再开展设计工作，调整为项目启动的同时按照控规进行方案设计工作。三是并联办理事项。在初步设计阶段，由明珠湾指挥部统筹人防、卫生、环评、科技等部门在规划稳定的前提下同步进行技术性审查，集中审图时一并完成方案审查。四是压缩审批时限。针对后续投资建设项目市政道路、公建配套、水利景观等工程项目在条件成熟情况下集中过土委会，避免逐个上会。
（三）强化轨道交通枢纽和高快速路网建设
一个新区能否快速发展，交通体系建设很重要，南沙目前的交通路网状况只能说解决了基本的通行可达性，但并没有达到城市“副中心”级别的交通便捷性、多样性。建议全力争取地铁4号线与18号线的连接贯通，将蕉门河板块与明珠湾板块连接，以目前较为成熟的蕉门河城市中心区带动明珠湾区的开发建设。与周边地区交通连接薄弱，应主动加强与珠江东岸的深圳、东莞等地区进行轨道交通网对接。围绕公交、轨道站点形成等级完善的公共服务中心。结合区内功能组团的发展需要，强化区域道路的系统性整合，推进市政干道网络建设，重点加快区内主干道和跨江桥梁建设，完善自贸区内主干快速通道，提高市政路网的通达性和便捷性。做到交通先行，致力于打造粤港澳大湾区交通枢纽中心地位。
（四）完善城市公共服务配套设施
一个新区要留得住人，生产、生活、生态配套必不可少。建议南沙继续引入高端医疗、教育、文化、休闲娱乐等配套，建设优质生活社区：一是调动高端医疗、教育等资源加快进驻南沙，长沙市政府在梅溪湖国际新城规划前期就注重引进医疗、教育等资源，新城内已有湖南航天医院，亿达健康科技城已启动建设，中南大学湘雅六医院和长沙市妇女儿童医院即将开工，片区内中小学密集分布，共规划建设28所中小学校，已引进长郡、师大附中、长沙市一中等12所名校，医疗、教育资源非常丰富。二是政府配套建设文体设施尽快布局，梅溪湖开发前期，政府就投资了30多亿在梅溪湖畔建设地标性建筑——国际文化艺术中心，给了进驻片区企业极大信心。建议市、区政府在明珠湾起步区，建设地标性公众文化设施。三是用优质购物中心和高端酒店满足南沙城市人群消费升级的需求，梅溪湖国际新城已建成多家五星级酒店及大型综合体，如览秀城等，满足群众的高端消费需求，建议南沙应加快建设地标性商业设施，提供国际化、高端商务商业、文化休闲等服务。