提升南沙产业组织和效率水平的建议
民革南沙区基层委员会
近几年以互联网、知识经济、高新技术为代表，以满足消费者需求为核心的新经济迅猛发展，国际、国内经济环境发生了新的变化，传统产业受到了巨大冲击，这种经济新常态，要求传统产业进行产业结构调整。珠三角地区大量的传统加工业面临衰退、转型、外迁，造成重要的生产要素－产业厂房出现供给侧变化。利用、盘活好南沙闲置厂房，是落实国家供给侧结构性改革，解决建设用地紧张和土地物业利用效益低下并存矛盾的重要抓手，对增强我区经济发展后劲，实现经济内涵式发展具有重大战略意义。
一、南沙工业厂房闲置原因分析
一是缺乏闲置厂房的统一信息收集、统计、分类、发布和推介的公共平台。因为市场环境变化是企业发展过程中经常遇到的情况，企业的关停、迁移和开办也是不断发生，厂房的闲置总是不断变化。目前，厂房闲置信息尚无统一的信息收集、统计、分类、发布和推介公共平台，影响厂房供需双方的快速匹配和联动招商。
二是相当数量的闲置厂房建设没有统筹规划、没有产城融合。村、镇厂房存在先天的结构缺陷，厂房的空间布局与城镇结合不紧密，无法达到较强的互动关联和融合。产业优化升级和延续发展与产业从业人员的居住、公共服务的配置良好条件和环境有着密不可分的关系。部分具有良好发展机会的企业因从业人员居住环境、公共服务配套无法得到改善，而无奈选择迁移企业。
三是传统制造业遭受冲击，导致工业厂房需求不足。目前由于外需不足、出口锐减导致外贸利润严重缩水甚至亏损，加之人力成本的快速上升，为适应产业转型升级的需要，相当部分的玩具、服装、鞋业、木业、皮具、模具制造、小型机械加工等传统出口加工制造企业经营出现了困境，生意惨淡，开工不足、放长假、裁员的现象也随之发生，部分企业甚至停产或外迁，造成了相当数量的厂房闲置。如南沙街东井村共建有两个工业园，厂房面积约70000平方米，后因需求不足导致闲置，目前大部分土地已经调整为商业服务业设施用地、二类居住用地和公共配套设施用地。
四是工业标准厂房建设初期定位模糊，出现供给侧过剩。在经济形势好时，工业园区进入建设热潮，村镇照搬其他工业园区的做法建设了大量标准厂房，厂房建设初期缺乏合理的规划定位，没有根据当地资源禀赋、要素条件和市场需求进行针对性的建设，同质化竞争严重，一方面，一旦遇到经济环境的变化和招商引资困难时，大量厂房便无人问津，导致出租率偏低。另一方面，部分产业园区虽然已经入驻企业，但是主导产业特色不明显，同质化现象明显，很难承担地方政府赋予的产业转型升级的平台作用，而且产业单一，一旦出现相关产业不景气，园区发展就会陷入困境，厂房大量闲置。如南沙区东涌镇2011年至2015年处置盘活闲置厂房就达约30万平方米，目前仍有闲置厂房约17.6万平方米，大部分为标准厂房。
五是一定数量厂房存在无产权手续，因环保、消防等问题被迫关停。这类厂房因历史原因，建成后由于经济形势好，低端加工业需求旺盛，政府监管力度不足等原因，产权手续不全的问题一直未暴露出来。但近年来，由于从中央到地方各级政府管理部门加强了环保、消防等工作的监察，这类厂房由于产权问题不能通过水源保护、环保、消防验收，企业被勒令停产。而产权手续办理难度大，企业重新开工遥遥无期，造成大量的厂房闲置。如南沙街塘坑工业园部分厂房因为环保等问题也面临停产、迁移的抉择，无独有偶，东涌镇也有受水源保护区影响闲置厂房面积约19000㎡；无证闲置厂房面积约36000㎡。
二、提升南沙产业组织和效率水平的几点建议
（一）引入产业地产，盘活存量、创造增量
产业地产是在新经济和城市经营背景下，以地产为载体，以产业集聚的各类产业园区为主要形态，为整合自然资源和社会资源、综合开发，集约化经营的新兴产业形式。政府一方面要求经济的快速发展，一方面又要解决日益减少的土地资源等问题，迫切需要一种高效利用的平台既能实现经济发展又能高效利用土地资源，产业地产这种新兴产业形式可以契合这种需求，做到盘活闲置存量厂房并创造新的符合新兴产业的生产空间。目前主要有几种方式：
一是结合区域特色，积极打造创意型产业园，补充传统产业需求减少空缺。世界经济发展趋势是创意经济，国内诸多城市都在抢占创意产业这片新高地，并涌现依托低成本闲置厂房打造创意产业园的成功案例，例如上海M50、北京798。我们也可以根据南沙各村镇具体情况，可以选择环境适宜、厂房集中的区域，利用闲置厂房规划创意产业园，为创意者提供优良、低廉的创意工作空间。例如参照榄核星海小镇，也可以考虑结合南沙水乡特色文化突出的区域，特别是东涌镇特色水乡文化，发展与水乡文化相关联的创意园，最大限度的利用地域特色建筑和街区风貌发展文化创意产业园，形成消费型创意产业园，在园区内形成游览、商业与艺术交融结合的消费环境。
二是发展企业孵化器和众创空间，有效解决厂房供给与需求不平衡问题。2015年3月，国务院办公厅印发《关于发展众创空间推进大众创新创业的指导意见》，大力推动“大众创业，万众创新”，要为创业搭台，降低创新创业成本，包括提供租金低廉的众创空间，建立企业孵化器，为小微创新企业成长和个人创新创业提供低成本、便利化、全要素的开放式综合服务平台，以帮助企业在创办初期举步维艰时，提供资金、管理等多种便利，旨在对高新技术成果、科技型企业和创业企业进行孵化，以推动合作和交流，使企业“做大”。企业孵化器对厂房空间结构形式要求不高，标准厂房空间完全满足该类企业的要求，而新创办科技企业往往初期没有充足的资金支持，对成本非常敏感，利用南沙集中的闲置厂房建立企业孵化器，采用灵活分割厂房空间，按引入科技企业需求灵活提供办公、生产空间，一方面盘活闲置厂房，一方面降低了企业租用成本。
（二）针对性制定盘活厂房实施方案
编制盘活闲置厂房实施方案，明确闲置厂房改造模式、改造要求、开发强度，提出实施策略和政策建议，按照“成熟一个实施一个”的原则，制订实施方案，分批有序推进。针对空间资源紧张与粗放型利用并存的矛盾，既要建立工业用地保障机制，确保工业发展空间，也要促进工业用地提升，提高产出效率。保障园区规划红线，锁定范围不减少，保证新出让土地仅用于产业发展，加大产业用地报批力度，在符合规划、消防等相关规定的前提下，积极通过合理布局提高建筑密度、容积率，鼓励优势企业加快发展，支持龙头企业加大兼并重组力度，清理合并低效用地整理发展空间、规范建筑形态加快开发楼宇工业等一系列提升措施，充分挖掘土地价值，促进土地高效利用。另外，针对具体实施方案需进行任务分解，具体到实施部门，并制定考核评价制度。
（三）建立闲置厂房资源信息共享、联动、协调机制
建议归口一个部门统筹各镇街存量闲置厂房的信息收集、统计、分类、发布等工作。打破部门界限，将发改、国土规划、土地储备、招商引资等部门进行信息共享，全面掌握厂房区位情况、环境状况、环保要求、用地性质、产权情况、结构形式、空间尺寸、消防设施、外部供水、供电、通讯、交通等信息。加强对闲置厂房资源情况的梳理分析，建立专门的信息平台进行信息公布，充分发挥镇商会、台商协会等协会纽带作用，进行联动招商。并积极尝试与地产中介等社会信息平台公司进行合作，主动推介厂房信息。
（四）改善闲置厂房周边公共、生活配套设施，促进产城融合
加强产城融合规划，完成从单一工业园区向宜居宜业新城的华丽转身，一方面，完善基础设施配套。按照“高起点规划、高标准建设、高水平管理”原则，鼓励各类投资主体以各种形式参与同区基础设施建设和经营，逐步建立多元化投入机制，完善园区交通、给排水、网络等公共基础设施配套；改善园区生态条件，配套完善生活服务设施，不断完善企业人才住房保障体系，缓解企业高端人才和实用人才的住房需求，创造安全舒适的生活环境。另一方面，完善产业功能配套，优化园区内科技、信息、物流等生产性服务业的配套。努力营造“宜居、宜业”的产业环境，使闲置厂房具备引入更高层次产业的条件，有序引导产业导入、产业升级或优良产业资源的延续和发展。
（五）推动政策创新有效盘活闲置厂房
一方面，要适当放宽政策。就是取消或降低对于租赁厂房的条件要求，除了在环境保护、节能降耗、安全生产等方面的有关规定和要求必须严格控制外，其他条件可以适当放宽。另一方面，要有扶持政策。对入驻闲置厂房的项目进行评审，根据项目类型、科技含量、发展前景、税收贡献等，评出不同档次，给予不同档次的租金补贴。同时要针对南沙区情，制定相应的新型基地扶持奖励办法，如利用闲置厂房开办创意基地的产业引导计划和扶持、奖励办法等。在适当放宽限制的同时，扶持政策可以起到较好的引导作用。同时，对提供招商信息并成功引入企业进驻闲置厂房的镇街或个人，可按一定比例给予一次性奖励。
（六）政府积极主导完善闲置厂房生产条件
对于因无法满足环保、消防监管规定而闲置的厂房，遵循“政府主导、企业参与、科学规划、连片改造、配套优先、集约节约”的原则，以促进产业转型升级、转变经济发展方式、提高土地高效利用为目的，全面梳理南沙闲置厂房的改造提升要求，提出具有可操作性的改造思路，争取在规划、建设、消防政策和技术标准等方面获得市的支持，并建立绿色通道，由政府领导协调消防、环保和房管等部门，充分调动土地权属人的积极性，倡导权属人申请变更建筑物使用功能、土地用途。鼓励闲置厂房发展第三产业、运营中心、旅游业、现代物流业、高新技术产业，在满足消防和环保基本要求的基础上，进一步简化手续，制定专门的验收程序和技术标准。