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关于印发广州南沙新区试点共有产权住房管理办法(暂行)的通知(穗南开管办规〔2018〕4号)

来源:区国土资源和规划局发布日期:2018-11-15 10:14:00【浏览字号:

各镇(街),开发区(区)各单位,市属驻区各单位:

《广州南沙新区试点共有产权住房管理办法(暂行)》已经管委会、区政府同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。执行中遇到问题,请径向国土资源和规划局反映。

广州南沙开发区管委会办公室

    广州市南沙区人民政府办公室

2018年11月3日

 

广州南沙新区试点共有产权住房管理办法(暂行)

第一章 总则

 

    第一条 立法目的

为加快建设多主体供给、多渠道保障,租购并举的住房制度,进一步完善住房供应体系,规范本区共有产权住房建设和管理,结合本区实际,制定本办法。

第二条 定义与适用范围

本办法所称的共有产权住房,是指政府提供政策支持,由开发建设单位按照有关标准开发建设,向符合条件人群提供,销售均价低于同地段、同品质商品住房价格水平,并限定使用和处置权利,实行政府与购房人按份共有产权的政策性住房。

本区共有产权住房分为面向本区城镇户籍中低收入住房困难家庭供应的共有产权保障性住房和面向区域内重点发展领域紧缺型人才、港澳青年供应的共有产权人才住房两类。

本办法适用于本区行政区域内各类共有产权住房的规划、建设、筹集、配售、使用、退出以及监督管理。

第三条 管理职责

区委组织部、区发改局、区财政局、区国土资源和规划局、区住房保障和房屋管理部门、区城市更新管理部门、区建设和交通局、区金融工作局、区土地开发中心、区公安分局、区民政局、区人力资源和社会保障局、南沙区税务局、广州市住房公积金管理中心以及受托机构等相关行政部门按照职责分工做好相关工作。具体职责在本办法的实施细则中予以明确。

第四条 政府份额持有机构

区住房保障和房屋管理部门或其委托的区属国有企业持有共有产权住房的政府份额。代持机构决策、运营、资金等的管理规定,由区人民政府另行制定。

 

第一章 房源筹集与规划建设

 

第五条 房源筹集方式

多种方式筹集共有产权住房的房源。可以通过集中新建、普通商品住宅开发项目中配建等方式筹集共有产权住房,也可以通过盘活政府和国有企业存量房源等方式筹集。

第六条 新建房源方式

通过新建方式筹集共有产权住房的途径包括以下三种:

第一,政府自行组织集中新建。该方式是由区住房保障和房屋管理部门或其委托的区属国有企业利用储备用地直接组织开发建设。区发展改革、环境保护、国土规划、住保房管等相关行政管理部门应当优先办理共有产权住房建设项目的相关手续。

第二,“限房价、竞地价”方式交由开发建设主体建设。该方式是政府采取“综合招标”“限房价、竞地价”等途径出让共有产权住房建设用地,遵循竞争、择优、公平的原则优选开发建设主体组织建设,并实行建设标准和工程质量承诺制。项目建成后由区住房保障和房屋管理部门或其委托的区属国有企业按限定房价遵循相关流程组织配售。

第三,开发建设主体在普通商品住宅开发项目中配建。在商品住宅开发项目中配建的,应当按照规定在国有土地使用权出让文件中,明确配建比例和建设要求,并与商品住宅同步建设和交付。建成后,配建的共有产权住房应当按照土地出让合同约定,移交给区住房保障和房屋管理部门或其委托的区属国有企业,由其组织配售。

新建的共有产权住房户型以中小套型为主,套型设计功能布局合理,有效满足居住需求。

新建共有产权住房项目在办理规划审批前,需要征询区住房保障和房屋管理部门意见。

第七条 盘活存量房源方式

通过盘活存量的方式筹集共有产权住房的途径具体包括以下三种:

第一,已配建的存量拆迁安置房。在普通商品住宅及城市更新项目(不含已纳入棚户区改造计划项目)中配建的拆迁安置房,在满足房屋征收安置需要后,剩余房源经相关部门批准可转作共有产权住房。其中盘活市本级城市更新项目剩余拆迁安置房源需报市政府或其指定机构批准;盘活区级城市更新项目剩余拆迁安置房源需报区政府或其指定机构批准。转作共有产权住房的拆迁安置房权属应变更至共有产权住房的代持机构名下。

第二,存量人才公寓。在区政府所持有的人才公寓满足需要的前提下,剩余房源需经区人才安居工作领导小组审议方可转作共有产权住房。

第三,盘活国有企业存量住宅。通过协商,将满足一定条件的区属国有企业开发建设的存量住宅转作共有产权住房。

第八条 土地供应

政府组织集中新建和“限房价、竞地价”方式由开发建设主体建设的共有产权住房建设用地纳入本区土地利用年度计划管理。区国土资源和规划局应当在安排年度用地指标时,单独列出共有产权住房建设用地指标,并予以优先供应。通过配建方式建设共有产权住房的,应该在土地出让合同中明确配建比例、建设标准以及收楼标准等。

土地使用权出让合同中应该明确规定共有产权住房性质。

第九条 规划选址

共有产权住房建设项目应当根据城乡规划要求,结合城市功能定位和产业布局进行项目选址,优先安排在交通便利、公共服务设施和市政基础设施等配套设施较为齐全的区域,推动就业与居住的合理匹配,促进职住平衡。

 

第二章 审核配售

 

第十条 申请对象

南沙区共有产权住房供应对象包括本区城镇户籍中低收入住房困难家庭和区域内重点发展领域紧缺型人才、港澳青年两大类,兼顾进驻本区的重大开发投资项目和优先发展企业在本区无房的员工。

十一 申请条件

一、本区城镇户籍中低收入住房困难家庭(以下称“对象一”)申请共有产权保障性住房保障的,原则上以家庭为单位申请。申请家庭应当推举1名具有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人,其他家庭成员为共同申请人。共同申请人与申请人之间应当具有法定赡养、抚养、扶养关系。具有完全民事行为能力且年满30周岁的单身申请人可独立申请。对象一申请购买共有产权保障性住房应当同时符合以下条件:

(一)申请人应当具有本区城镇户籍,并在本区工作或居住;

(二)申请人及共同申请家庭成员在本市无自有产权住房或自有住房面积低于15平方米,且满足本市住房限购条件要求;

(三)人均可支配收入不高于上一年度本市人均可支配收入,申请家庭资产净值不高于申请本市公共租赁住房保障规定限额;

(四)区人民政府规定的其他条件。

二、区域内重点发展领域紧缺型人才、港澳青年(以下称“对象二”)申请购买共有产权人才住房应当符合以下(一)或(二)的条件:

    (一)区域内重点发展领域紧缺型人才

    1.在符合南沙新区“1+1+10”重点产业促进政策体系领域工作满一年以上;

    2.未享受过南沙新区高端领军人才安家补贴、购房优惠和人才公寓等相关政策,或者虽已享受相关政策,但愿意退出的;

    3.申请人及共同申请家庭成员在本区无自有产权住房;

    4.符合以下条件之一:

    (1)具有“985工程”“211工程”“双一流大学”普通高等教育研究生及以上学历和硕士及以上学位,或经教育部认证的全球前300名国(境)外大学硕士及以上学位的人员;

    (2)持有高级及以上专业技术资格证书,或持有相当于高级及以上专业技术资格执业资格证书的人员;

    (3)具有高级技师职业资格,所从事的工种(岗位)符合本区紧缺工种(职业)目录的人员。

    (二)港澳青年

港澳青年申请人应满足35周岁以下,具有经教育部认证的大学学士及以上学位,能提供在区域内有效的工作、学习和居留证明,并同时符合(一)区域内重点发展领域紧缺型人才申请条件中第2条、第3条的条件。

第十 限制申请情形

    一、对象一有以下情形之一的,不得申请购买共有产权保障性住房:

    (一)已在本市签订住房购买合同、征收(拆迁)安置房补偿协议的;

    (二)五年内在本市有住房转出记录的(因病残致贫等原因转让房产,能提供相应证明者除外);

    (三)有住房家庭夫妻离异后单独提出申请购买,申请时点距离婚年限不满三年的;

(四)有违法建房行为,申请时未将违法建筑物、构筑物或设施等拆除的。

二、对象二若已享受南沙区高端领军人才安家补贴等政策的,需要退还已领取相关补贴;若正在承租公共租赁住房、公有住房(含直管公房及自管公房等)和人才公寓的,应在购房合同网签前书面承诺在共有产权住房交付使用后三个月内腾退所租住房屋,否则不得申请购买共有产权人才住房。

第十三条 申请流程

共有产权住房实行网上申请与线下提交资料接受审核相结合的方法进行申购,主要包括:发布申购公告、接受网上申请、线下资料提交、相关部门审核申购材料及公示审核结果等几个程序。其中,申购公告需要包含项目推出时间、适用申购对象、建设规模、户型配比、销售均价以及使用过程中政府产权部分租金标准等信息。

具体申请流程在本办法的实施细则中予以明确。

第十四条 分配程序

新增的共有产权住房采取按批次集中摇珠配售方式进行分配。

由区住房保障和房屋管理部门或其委托的区属国有企业发布共有产权住房配售信息,组织配售工作,主要包括:组织不同类别申请对象选房、选定房号后申购人在规定时间内与区住房保障和房屋管理部门或其委托的区属国有企业及开发建设单位签订共有产权住房购买合同和签约备案等。具体分配流程另行规定。

第十五条 配售过程的社会监督

共有产权住房选房过程应由公证机关依法全程公证,主动接受人大代表、政协委员及新闻媒体监督,并可以邀请社会公众现场监督。

 

第三章 共有产权住房相关事项约定

 

第十六条 销售价格确定

共有产权住房销售价格应低于销售时点同地段、同品质普通商品住房的价格。项目销售均价应在配售前结合具体建设项目情况,经评估后确定,并在申购公告中公布。

在确定项目销售均价的基础上,结合房屋楼层、朝向、位置等因素,确定每套房屋的销售价格,价格浮动控制在均价的一定范围内。

第十七条 产权份额

购房人按照自身支付能力等决定所支付的购房出资额,购房人产权份额按照拟实际出资额(含抵押贷款本金部分)占所购买共有产权住房评估价格的比例确定。原则上购房人产权份额应超过百分之五十,但不得高于百分之八十。

政府产权份额由区住房保障和房屋管理部门或其委托的区属国有企业(即代持机构)持有。

第十八条 购房合同签订

申请家庭选定共有产权住房的,夫妻双方应共同与开发建设单位、代持机构签订三方购房合同,作为购房家庭产权份额的共同共有人,未成年子女为同住人。

购房合同应明确共有产权份额、房屋使用维护、禁止出租和政府产权部分租金缴交等内容。共有产权住房交易合同示范文本由区住房保障和房屋管理部门制定。

第十九条 信贷政策支持

购买共有产权住房的,购房人可以按照相关规定申请住房公积金、商业银行贷款等购房贷款。

第二十条 不动产登记

开发建设单位、购房人和代持机构应当按照国家和本区不动产登记有关规定,向区不动产登记中心申请办理不动产登记。其中,对象一所购买住房登记的房屋产权性质为“共有产权保障性住房”;对象二所购买住房登记的房屋产权性质为“共有产权人才住房”。登记事项记载于不动产登记簿后,区不动产登记中心应向产权人核发不动产权证书,并按规定在附记栏注记共有人姓名、共有方式及共有份额等内容。

不动产登记中需明确在限售期内共有产权住房限制交易、内部流转及出租等要求。

第二十一条 使用约定

共有产权住房的购房人应当按照本区房屋管理有关规定和房屋销售合同约定使用房屋。

共有产权住房购房人和代持机构,不得将拥有的产权份额分割转让给他人;不得违反本办法规定,擅自出售、出租、出借共有产权住房。

购房人、同住人违反购房合同约定,有擅自出售、赠与、出租、出借或超过份额担保等行为的,代持机构可以按照合同约定,要求其改正,并追究其违约责任。

共有产权住房的购房人在未取得房屋完整产权期间,需要按月向代持机构缴纳租用政府产权部分的租金。区住房保障和房屋管理部门应事先根据同地段公共租赁住房项目的租金标准确定共有产权保障性住房的租金单价,根据同地段普通商品住房租金标准确定共有产权人才住房的租金单价,并在申购公告中公布。   

第二十二条 限售期规定

共有产权住房购房人自核准产权登记之日起未满5年的,不允许转让房屋产权份额,因离婚析产、无法偿还购房贷款等特殊原因确需转让的,可向区住房保障和房屋管理部门提交申请,由代持机构回购。

共有产权住房购房人自核准产权登记之日起未满5年,有以下情形之一的,应当腾退共有产权住房,并由代持机构回购:

(一)购房人及其家庭成员在本市新购商品住房的;

(二)共有产权人才住房购房人因工作调动,不再在本区就业的(相关部门认定的特殊情况除外);

(三)购房人及其家庭成员户口全部迁离本市或者出国定居的(相关部门认定的特定类别人才、外籍人才及港、澳、台人才除外);

(四)购房人及其家庭成员均死亡;

(五)区人民政府规定的其他情形。

共有产权住房购房人自核准产权登记之日起未满5年需要退出,或根据上述规定被腾退的,由代持机构和购房人按原购买价格结合房屋折旧和物价水平等因素协商确定回购价格。回购的房屋继续作为共有产权住房使用。

共有产权住房购房人自核准产权登记之日起满5年而未满8年的,可按照内循环方式流转,但不得按外循环方式交易。

第二十三条 上市流转

共有产权住房的房屋产权份额流转方式有内循环方式和外循环方式两种,具体如下: 

    (一)内循环方式流转。共有产权住房购房人自核准产权登记之日起满5年,可向区住房保障和房屋管理部门提交产权流转申请,明确出售价格。同等条件下,代持机构可优先购买购房人所占产权份额。代持机构放弃购买的,购房人可在区住房保障和房屋管理部门或其委托的区属国有企业建立的网络服务平台发布转让所购房屋产权份额信息,转让对象为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。新购房人受让原购房人产权份额,获得房屋产权性质仍为“共有产权住房”,其所占产权份额与原购房人所占产权份额一致。

    (二)外循环方式流转。共有产权住房购房人自核准产权登记之日起满8年,可向区住房保障和房屋管理部门提交上市申请,同等条件下,代持机构可优先购买购房人所占产权份额。代持机构放弃购买的,经购房人和代持机构协商一致,可共同向其他符合本地住房限购条件家庭转让房屋。新购房人取得商品住房产权。原购房人和代持机构按照所占产权份额获得转让总价款的相应部分。

购房人自核准产权登记之日起未满5年的,不允许转让房屋产权份额。购房人自核准产权登记之日起满5年而未满8年的,可通过内循环方式流转房屋产权份额,也可按市场价格购买政府产权份额,但在购买协议中应约定所购得产权份额在规定时间内不能上市转让。购房人自核准产权登记之日起满8年的,可按相关规定上市转让房屋产权。

第二十四条 上市流转价格管理

    购房人购买政府产权份额时,应由双方共同委托房地产估价机构参照周边类似交易评估确定房屋的市场价格,并在此基础上协商确定交易价格。

    共有产权住房购房人提交上市申请,所报拟转让价格明显低于市场价格的,代持机构应当行使优先购买权,按购房人提出的转让价格予以回购。

    购房人自核准产权登记之日起满5年,通过购买、受赠等方式取得本市其他住房的,应当参照二十三条相关规定,按市场价格购买政府产权份额,取得全部住房产权后实现退出,或由代持机构回购其所占产权份额。

具体流转价格确定方法在本办法实施细则中予以明确。

第二十五条 抵押管理

共有产权住房购房人在征得代持机构同意后,可依法将拥有的房屋产权份额用于抵押。

第二十六条继承和赠与管理

    购房人死亡,其继承人符合共有产权住房申请条件的,可以直接继承被继承人享有的共有产权住房份额,依法办理产权过户登记手续。

    购房人死亡,其继承人不符合共有产权住房申请条件的,购房人自核准产权登记之日起未满5年的,由代持机构回购继承人继承的产权份额,回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定;购房人自核准产权登记之日起满5年的,其继承人可以按照本办法第二十三条规定的方式流转其继承的产权份额,在同等条件下代持机构有优先购买权。

    由于共有产权住房购房人需要具备相应资格,原则上不允许购房人将所拥有产权份额赠与他人。

    第二十七条 物业服务费

共有产权住房的物业服务费由购房人承担,并在购房合同中明确。

第二十八条 维修资金

共有产权住房购房人应当按照本区商品住宅专项维修资金管理规定,全额缴纳住宅专项维修资金。同时应当根据约定,承担房屋日常管理维护费用。

 

第四章 监督管理

 

第二十九条 对房地产经纪人的要求

房地产经纪机构及其经纪人员不得违规代理共有产权住房出售、出租等业务。

第三十条 信息化管理

区住房保障和房屋管理部门牵头建立全区统一的共有产权住房管理信息系统,为共有产权住房建设、申请审核、配售以及后期管理等工作提供技术服务和支持。

第三十一条 申请人弄虚作假的责任

申请人及其家庭成员弄虚作假的,禁止其10年内再次申请本区各类保障性住房和政策性住房,并按以下情形处理:

(一)已取得资格的,由区住房保障和房屋管理部门取消其购买资格;

(二)已签约的,开发建设单位应与其解除购房合同,购房家庭承担相应经济和法律责任;

(三)已购买共有产权住房的,由区住房保障和房屋管理部门责令其腾退住房,由代持机构向其收取住房占用期间的市场租金,住房腾退给代持机构后,由代持机构退回购房款。

第三十二条 违反使用约定的责任

共有产权住房购房人违反购房合同约定且拒不改正的,区住房保障和房屋管理部门可以责令其腾退住房,禁止其10年内再次申请本区各类保障性住房和政策性住房。

第三十三条 信用信息管理

申请人、购房人、同住人以及相关单位和个人有违反本办法规定情形的,行政机关应当按照国家和本区规定,将相关行政处理决定纳入信用信息管理系统。

申请家庭成员在本区信用信息管理系统中记载有违法违规或严重失信行为的,区住房保障和房屋管理部门依据相关规定限制该家庭申请购买共有产权住房。

 

第五章 附则

 

第三十四条 约束说明

本办法在施行过程中接受国家、广东省和广州市发布实施的土地和房产政策的约束。

第三十五条 解释部门

本办法由区住房保障和房屋管理部门负责解释。

第三十六条 施行日期

本办法自印发之日起实施,有效期3年。

 

    公开方式:主动公开

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