被征收房屋：南沙区东涌镇三沙公路3-1号（证载地址为“广州市番禺区东涌镇石排村三沙公路侧”）

房屋征收部门：广州市南沙区国有土地上房屋征收与补偿办公室

被征收房屋所有权人（下称被征收人）：王瑞英、何伟俊、何嘉健、何天德、何慢松、何带妹、何细妹〔被征收人为原被征收人何国华（已故）的法定继承人〕

　　南沙区房屋征收部门为被征收人提供了货币或产权调换补偿方式。被征收人在法定期限内未对本府发布的房屋征收决定申请行政复议或提起行政诉讼，亦未在本府限定的签约期限内与南沙区房屋征收部门达成征收补偿协议且未搬迁，南沙区房屋征收部门报请本府按照征收补偿方案作出如下征收补偿决定。

　　查明：本府于2021年11月22日作出《广州市南沙区人民政府关于征收三沙公路（市南路至东涌大道段）市政化改造及周边环境提升工程项目用地范围内国有土地上房屋的决定》（南府征房〔2021〕3号，下称《征收决定》），决定征收三沙公路用地范围内所涉地段国有土地上房屋和厂房，同时收回国有土地使用权，用于建设三沙公路（市南路至东涌大道段）市政化改造及周边环境提升工程项目。

　　被征收房屋〔位于南沙区东涌镇三沙公路3-1号（证载地址为“广州市番禺区东涌镇石排村三沙公路侧”)〕位于上述征收范围内。根据房屋权属证明（登记字号：粤房地证字第C3019599号）记载，被征收房屋所有权人为何国华，建筑面积403.4平方米，使用性质（规划用途）为住宅，属框架结构3层；据实测，东涌镇三沙公路3-1号房屋未经产权登记部分面积有430.16平方米，建成时间为1967年1月1日后至2009年12月31日前，另有合法余地263.85平方米（商住用地），有87.93平方米公路预留地。

　　经原被征收人何国华与征收实施单位广州市南沙区东涌镇土地征收与补偿工作办公室（现“东涌镇城乡发展服务中心”）共同委托广州合富房地产土地资产评估咨询有限公司作为被征收房屋的评估公司。根据广州合富房地产土地资产评估咨询有限公司作出的《房地产估价报告》（合富S字〔2023〕第032701JXDH号，下称“评估报告”），以2021年11月22日为评估时点，被征收房屋（南沙区东涌镇三沙公路3-1号）及地上其他附着物设施评估价值为10,996,429元（大写：人民币壹仟零玖拾玖万陆仟肆佰贰拾玖元整）。

　　根据《征收决定》，南沙区房屋征收部门提供两种补偿安置方式供被征收人选择。具体如下：

　　一、货币补偿方式

　　（一）被征收房屋货币补偿：被征收房屋产权证内建筑面积为403.4平方米，为框架结构；1967年1月1日后至2009年12月31日前未经产权登记部分建筑面积为430.16平方米，为框架结构；合法余地263.85平方米，为商住用地；地上其他附着物设施合计13项。经评估，被征收房屋及合法余地货币补偿价值为10,996,429元（87.93平方米公路预留地无偿收回）。

　　（二）征收奖励：根据《广州南沙国有出让土地上住宅和商业用房征收补偿指导意见》（穗南府规〔2019〕2号）第二条，按经确认的被征收房屋面积，根据征收年度同区位新建普通商品住宅的市场评估价50%计算征收奖励，但被征收房屋的市场评估价加上征收奖励不得高于同区位新建普通商品住宅的市场评估价。按《征收决定》发布当年的《关于印发2021年度南沙各安置区安置房市场价和同区位新建普通商品住宅市场价的通知》，东涌镇新建普通商品房咨询定价为21500元/平方米，评估报告中产权证内房屋为14100元/平方米，故征收奖励为7400元/平方米，被征收房屋面积为403.4平方米，征收奖励合计2,985,160元。

　　（三）搬迁时限奖励：根据《征收决定》中第五点，签订征收补偿协议的签约期限为《征收决定》公告之日起3个月止。目前签约期限已过仍未签订征收补偿协议，无搬迁时限奖励。

　　（四）搬迁补助费：根据被征收人户籍人口数，按2000元/人的标准，给予被征收人搬迁补助费（含搬家费、二次搬家费、电话迁移费、有线电视迁移费等搬迁涉及的费用），但每户搬迁补助费总额不得超过10000元。若被征收人搬迁补助费总额少于5000元/户的，按5000元/户给予搬迁补助费。经核实，原被征收人何国华（2022年7月23日死亡）及其家人户籍均不登记在被征收房屋处，决定按5000元/户给予搬迁补助费。

　　（五）临时安置补助费：按经确认的被征收房屋面积，按20元/月/平方米的标准，一次性给予3个月的临时安置补助费。经核实，被征收房屋产权证内建筑面积为403.4平方米，临时安置补助费为24204元。

　　二、产权置换方式

　　（一）产权置换：按经确认的被征收房屋面积，按不低于1:1比例予以产权置换，具体按（被征收房屋的市场评估价+征收奖励金) ÷安置房的市场评估价值进行折算；若折算比例低于1:1的，仍按1:1进行产权置换。经核实，被征收房屋产权证内建筑面积为403.4平方米，根据《房地产估价报告》合富S字〔2023〕第032701JXDH号，评估单价为14100元/平方米，被征收房屋的市场评估价为5,687,940元。南沙区房屋征收部门提供现有的东涌镇产权自有安置房源共7套住宅拟对被征收房屋作产权调换补偿：南沙区东涌镇鱼窝头美的星耀北街2号301房、南沙区东涌镇鱼窝头美的星耀北街2号302房、南沙区东涌镇中海熙北三街2号501房、南沙区东涌镇中海熙北三街2号1804房、南沙区东涌镇中海熙北一街3号606房、南沙区东涌镇中海熙北一街3号2005房、南沙区东涌镇中海熙北三街2号2005房等7套房，建筑面积合计642.5159平方米，包括套内面积516.7746平方米及分摊面积125.7413平方米，使用性质（规划用途）为住宅， 钢筋混凝土结构，根据广州合富房地产土地资产评估咨询有限公司作出的合富FA估报字[2024]第08045号《房地产评估报告书》，以2021年11月22日为评估时点，上述7套拟产权调换安置房市场评估价值人民币共计9,672,237元（大写：玖佰陆拾柒万贰仟贰佰叁拾柒元整）。

　　（二）货币补偿部分：被征收房屋1967年1月1日后至2009年12月31日前未经产权登记部分建筑面积为430.16平方米，为框架结构；合法余地263.85平方米，为商住用地；地上其他附着物设施合计13项。根据《房地产估价报告》合富S字〔2023〕第032701JXDH号，被征收房屋货币补偿部分及合法余地、地上其他附着物设施货币补偿价值合计为5,308,489元。

　　（三）征收奖励：根据《广州南沙国有出让土地上住宅和商业用房征收补偿指导意见》（穗南府规〔2019〕2号）第二条，按经确认的被征收房屋面积，根据征收年度同区位新建普通商品住宅的市场评估价50%计算征收奖励，但被征收房屋的市场评估价加上征收奖励不得高于同区位新建普通商品住宅的市场评估价。按《征收决定》发布当年的《关于印发2021年度南沙各安置区安置房市场价和同区位新建普通商品住宅市场价的通知》，东涌镇新建普通商品房咨询定价为21500元/平方米，评估报告中产权证内房屋为14100元/平方米，故征收奖励为7400元/平方米，被征收房屋面积为403.4平方米，征收奖励合计2,985,160元。

　　（四）搬迁时限奖励：根据《征收决定》中第五点，签订征收补偿协议的签约期限为《征收决定》公告之日起3个月止。目前签约期限已过仍未签订征收补偿协议，无搬迁时限奖励。

　　综上，被征收房屋补偿金额（含被征收房屋货币补偿部分及合法余地、地上其他附着物设施）及征收奖励共计13,981,589元，产权调换房屋市场评估价值9,672,237元。南沙区房屋征收部门在被征收人迁入产权调换房屋前向其支付差价款4,309,352元。

　　（五）搬迁补助费：根据被征收人户籍人口数，按2,000元/人的标准，给予被征收人搬迁补助费（含搬家费、二次搬家费、电话迁移费、有线电视迁移费等搬迁涉及的费用），但每户搬迁补助费总额不得超过10000元。若被征收人搬迁补助费总额少于5000元/户的，按5000元/户给予搬迁补助费。经核实，被征收人何国华（2022年7月23日死亡）及其家人户籍均不登记在被征收房屋处，决定按5000元/户给予搬迁补助费。

　　（六）临迁安置补助费：按选择置换的安置房面积，按20元/月/平方米的标准，自被征收房屋移交拆除至置换房屋收楼之日止。

　　被征收人认为：已接受行政处罚的未经产权登记的建筑，当时没有责令拆除，那么涉案建筑就应当视为合法，即不应只是按评估价的60%核算未取得产权证明房屋，要求按房屋评估价的90%或以上计算。

　　南沙区房屋征收部门经与被征收人多次协商，均未就被征收房屋达成征收补偿协议。

　　现依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）第二十六条至第二十八条，《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（穗府〔2021〕2号）第三十八条至第四十二条规定，本府决定如下：

　　一、被征收人王瑞英、何伟俊、何嘉健、何天德、何慢松、何带妹、何细妹〔被征收人为原被征收人何国华（已故）的法定继承人〕自本决定书送达之日起30日内迁出被征收房屋，并迁往产权调换房屋南沙区东涌镇鱼窝头美的星耀北街2号301房、南沙区东涌镇鱼窝头美的星耀北街2号302房、南沙区东涌镇中海熙北三街2号501房、南沙区东涌镇中海熙北三街2号1804房、南沙区东涌镇中海熙北一街3号606房、南沙区东涌镇中海熙北一街3号2005房、南沙区东涌镇中海熙北三街2号2005房；

　　被征收人王瑞英、何伟俊、何嘉健、何天德、何慢松、何带妹、何细妹自行安排住处的，南沙区房屋征收部门向被征收人王瑞英、何伟俊、何嘉健、何天德、何慢松、何带妹、何细妹按照20元/平方米/月标准支付三个月临时安置费24204元；南沙区房屋征收部门不再提供周转用房。

　　二、南沙区房屋征收部门应在被征收人王瑞英、何伟俊、何嘉健、何天德、何慢松、何带妹、何细妹搬迁前向其支付搬迁补助费5000元。

　　三、南沙区房屋征收部门应在被征收人王瑞英、何伟俊、何嘉健、何天德、何慢松、何带妹、何细妹迁入产权调换房屋之日起90日内配合办理被征收房屋产权注销手续及产权调换房屋转移登记手续。

　　四、被征收房屋补偿金额（含被征收房屋货币补偿部分及合法余地、地上其他附着物设施）及征收奖励共计13,981,589元，产权调换房屋市场评估价值9,672,237元。南沙区房屋征收部门在被征收人迁入产权调换房屋前向其支付差价款4,309,352元。

　　五、被征收人王瑞英、何伟俊、何嘉健、何天德、何慢松、何带妹、何细妹可以自本决定送达之日起10日内按《广州市南沙区人民政府关于征收三沙公路（市南路至东涌大道段）市政化改造及周边环境提升工程项目用地范围内国有土地上房屋的决定》（南府征房〔2021〕3号）选择货币补偿或房屋产权调换并书面答复南沙区房屋征收部门。逾期不选择的，征收补偿按照本补偿决定执行。

　　被征收人（第三人）对本决定不服的，可自本决定送达之日起60日内向广州市人民政府申请行政复议，也可自本决定送达之日起6个月内向广州铁路运输中级法院提起行政诉讼。行政复议、行政诉讼期间，不停止本决定的执行。

　　被征收人在上述期限内不申请行政复议、不提起行政诉讼，又在本决定规定的搬迁期限内不搬迁的，经催告后被征收人在催告期限内仍不搬迁的，本府将向有管辖权的法院申请强制执行。

　　联系人：何先生

　　联系电话：39910623

广州市南沙区人民政府

2025年4月22日