申请人：广州南沙开发区土地开发中心

　　法定代表人：杜永洪，住址：广东省广州市南沙区丰泽西路华梦街6号中国铁建环球中心5号楼。

　　被申请人：冯锦棠，男，汉族。

　　被申请人：郭福娣，女，汉族。

　　申请人广州南沙开发区土地开发中心（征收实施单位）因与被申请人冯锦棠、郭福娣（被征收人）就横沥镇长沙村长沙西街35号（含35号东侧涌边）集体土地房屋征收补偿安置事宜无法达成一致，向广州市规划和自然资源局南沙区分局（以下简称“规自分局”）申请行政处理。根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》（2021年修订）、《广州南沙集体土地和集体土地上房屋征收补偿安置办法》等规定，本府具有作出征收补偿安置决定的法定职权，规自分局上报本府审查，现已审查终结。

　　经查明：广东省国土资源厅于2017年5月31日作出《广东

　　省国土资源厅关于中国（广东）自由贸易试验区广州南沙新区片区2016年度第四批次城镇建设用地的批复》（粤国土资（建）字〔2017〕287号），广州市人民政府于2017年8月4日发布《广州市人民政府征收土地公告》（穗府征〔2017〕124号），根据粤国土资（建）字〔2017〕287号文，征收南沙区横沥镇长沙村集体土地24.9223公顷（合373.8345亩），并公告了《征地补偿安置方案》，涉及房屋拆迁的，按照南沙区人民政府有关规定的标准进行补偿安置。

　　申请人作为南沙区征收实施单位，于2016年12月9日与广州市南沙区横沥镇长沙经济联合社、广州市南沙区横沥镇人民政府、广州市南沙区横沥镇土地征收与补偿工作办公室签订了《集体土地征收补偿合同》（穗南开土地征〔2016〕0124号），征收了长沙村252.396亩集体土地。长沙村长沙西街35号（含35号东侧涌边）房屋位于该征地范围之内。

　　长沙西街35号房屋户籍内共有5人，分别为冯锦棠、郭福娣、冯志敏、冯启铭、何彩喜，均为集体经济组织成员。申请人及横沥镇城乡建设与土地整备中心多次派人到被申请人冯锦棠、郭福娣户组织动迁，但一直未能签订长沙村长沙西街35号（含35号东侧涌边）房屋的征收补偿安置合同。申请人遂拟订长沙村长沙西街35号（含35号东侧涌边）房屋征收补偿安置方案，并上报规自分局处理。规自分局根据《广州南沙集体土地和集体土地上房屋征收补偿安置办法》对补偿安置方案进行审查，并向被申请人初步征求了意见，结合被申请人前期提出的意见，要求申请人核实补偿安置方案相关材料、完善补偿安置方案，以保障集体土地上房屋征收工作的顺利进行。

　　2022年1月5日，规自分局向被申请人作出《关于送达横沥镇长沙村长沙西街35号（含35号东侧涌边）房屋征收补偿安置方案的通知》，告知被申请人享有对征收补偿安置方案及相关情况提出陈述申辩或者申请听证的权利。2022年1月12日，冯锦棠提出陈述申辩书，陈述：1、其已与郭福娣离婚，并提交了离婚协议、离婚证；2、对于测量数据不予认可；3、认为置换安置房面积过小，无法保障生活居住条件；4、未明确安置房源和房源结算差价情况，要求原址安置、先安置后搬迁；5、房地产估价过低。针对该陈述申辩意见，规自分局要求申请人提供意见。申请人对征收补偿安置方案进行核查，并于2022年1月21日对被征收房屋进行复测，回应了陈述申辩意见，并对房屋征收补偿安置方案进行了修改完善。

　　2022年2月14日，规自分局向被申请人作出《关于提出书面意见的通知》（穗规划资源南〔2022〕142号），将申请人修改完善的房屋征收补偿安置方案再次征询被申请人意见。2022年2月20日，冯锦棠向规自分局提交书面意见，仍不认可复测面积。规自分局要求申请人对房屋面积问题进行核查，申请人重新进行核查，并提供了新的房屋面积统计表（2022年3月10日）。

　　2022年3月24日，规自分局向被申请人发出《关于送达长沙村长沙西街35号（含35号东侧涌边）房屋征收补偿安置方案的通知》（穗规划资源南〔2022〕322号），将再次修改完善的房屋征收补偿安置方案及复测图纸送达被申请人。被申请人于2022年3月29日向规自分局提交《关于征收补偿安置方案及测绘的异议》。收到被申请人书面异议后，规自分局要求申请人对被申请人提出的书面意见进行核查。2022年4月16日，申请人将再次调整的房屋实测图及房屋征收补偿安置方案函复规自分局。2022年4月20日，规自分局向被申请人作出《关于提出书面意见的通知》及调整后的房屋实测图纸（2022年4月8日），通知被申请人在期限内再次提出书面意见。被申请人于2022年4月25日向规自分局提交《关于征收补偿安置的意见》，收到被申请人书面意见后，规自分局要求申请人对被申请人提出的书面意见再次核查。2022年5月9日，申请人函复规自分局，对建筑面积和补偿方案确认无误。

　　经核查确认，广州市横沥镇长沙村长沙西街35号（含35号东侧涌边）房屋有证部分登记的产权人为冯锦棠，其与郭福娣虽已离婚，但两人并未办理产权分割登记，故认定横沥镇长沙村长沙西街35号（含35号东侧涌边）房屋的被征收人为冯锦棠、郭福娣。

　　横沥镇长沙村长沙西街35号（含35号东侧涌边）房屋的房地产权证号为粤房地证字0997125号，该户在册户籍人口为5人，房屋建筑总面积实测为638.44平方米（不封闭阳台面积计算一半，飘板、铁梯属于青苗及地上附着物不计算房屋面积）。其中长沙西街35号房屋为框架、混合结构，产权证内建筑面积为286.1平方米，产权证外但在1989年1月1日后至2007年6月30日前建成房屋面积为24.52平方米，2007年7月1日后建成的房屋建筑面积为113.49平方米；长沙西街35号东侧涌边房屋为混合结构，均为无证房屋，其中在1989年1月1日后至2007年6月30日前建成房屋面积为95.78平方米，2007年7月1日后建成的房屋建筑面积为118.55平方米。上述房屋现在为产权人自住。

　　2022年5月18日，规自分局初步确定长沙村长沙西街35号（含35号东侧涌边）房屋征收补偿安置方案，并进行了方案公告。根据《广州南沙集体土地和集体土地上房屋征收补偿安置办法》相关规定，申请人提供产权置换、货币补偿与产权置换相结合、货币补偿三种方案供选择，具体如下：

　　一、产权置换方式

　　1.房屋产权调换：长沙西街35号房屋产权证内建筑面积为286.1平方米，产权证外但在1989年1月1日后至2007年6月30日前建成房屋面积为24.52平方米，补偿面积为23.29平方米（24.52平方米×95%=23.29平方米），确认的应补偿房屋面积合计为309.39平方米，为框架结构。长沙西街35号东侧涌边房屋均为无证房屋，其中在1989年1月1日后至2007年6月30日前建成房屋面积为95.78平方米，补偿面积为90.99平方米（95.78平方米×95%=90.99平方米），确认的应补偿房屋面积合计为90.99平方米，为混合结构。故长沙村长沙西街35号（含35号东侧涌边）房屋确认的应补偿房屋面积合计为400.38平方米（其中框架结构309.39平方米、混合结构90.99平方米）。框架结构309.39平方米按1.65倍置换安置房，被征收人可置换高层住宅（带电梯）为510.4935平方米（309.39平方米×1.65=510.4935平方米），混合结构90.99平方米按1.6倍置换安置房，被征收人可置换高层住宅（带电梯）为145.584平方米（90.99平方米×1.6=145.584平方米）。合共可置换高层住宅（带电梯）为656.08平方米，征收实施单位提供横沥安置区的房源作为安置房。

　　另若被征收人在规定期限内签约并交房的，被征收人还可根据户籍人口数5人，按人均25平方米另行申请购买安置房，安置房购买单价按房屋征收合同签订当年度该安置区安置房市场评估价的60%确定。

　　2.青苗及地上附着物的补偿标准按《广州南沙集体土地和集体土地上房屋征收补偿安置办法》的规定执行，按3万元/亩的标准计算青苗及地上附着物补偿款。根据广州南沙南国测绘有限公司提供测绘资料，该户青苗及地上附着物总用地面积为800.9平方米，约为1.2亩，青苗及地上附着物补偿款为36000元（1.2亩×3万元/亩=36000元）。青苗及地上附着物所有权人在规定期限内交付土地，给予1.2亩×1.5万元/亩=18000元奖励。

　　3.搬迁费、临迁安置补助费按《广州南沙集体土地和集体土地上房屋征收补偿安置办法》第二十九条、第三十条、第三十一条的规定执行。被征收人户籍人口数为5人，按照1500元/人计算，且最高不得超过9000元，故搬迁补助费共计为7500元；临迁安置补助费按656.08平方米×15元/平方米/月=9841.2元/月，从被征收人签订征收合同并交出被征收房屋之日起，按季度进行支付至安置房交付使用之日止。安置房交付使用后再额外支付3个月装修期临迁安置补助费。

　　4.奖励金按《广州南沙集体土地和集体土地上房屋征收补偿安置办法》的规定执行。被征收人在征收期限内签约的，给予400.38平方米×400元/平方米=160152元奖励；被征收人按征收合同约定期限搬迁交房，并一并移交房屋周边使用土地的，给予400.38平方米×1200元/平方米=480456元奖励；被征收人同意按3万元/亩包干价进行房屋周边青苗及地上附着物补偿，并按征收合同约定期限一并移交房屋周边使用土地的，给予5人×5万元/人=250000元奖励；同一村集体经济组织在同一项目用地红线范围内的全部农村住宅房屋在征收期限内交房拆除并移交土地的，给予400.38平方米×800元/平方米=320304元奖励。

　　5.2007年7月1日后无相关用地和报建手续的房屋建安成本补偿按《广州南沙集体土地和集体土地上房屋征收补偿安置办法》的规定执行。长沙西街35号房屋2007年7月1日后建成的房屋建筑面积为113.49平方米，长沙西街35号东侧涌边房屋2007年7月1日后建成的房屋建筑面积为118.55平方米，合计232.04平方米（混合结构185.38平方米，框架结构46.66平方米），混合结构按1400元/平方米计算，共259532元（185.38平方米×1400元/平方米=259532元），框架结构按1600元/平方米计算，共74656元（46.66平方米×1600元/平方米=74656元），总计334188元。

　　6.安置房源结算差价问题按《广州南沙集体土地和集体土地上房屋征收补偿安置办法》第三十九条的规定执行。

　　二、货币补偿与产权置换相结合方式

　　1.《广州南沙集体土地和集体土地上房屋征收补偿安置办法》第二十五条规定，被征收人置换安置房面积不得低于人均25平方米，剩余部分可进行货币补偿。长沙西街35号、35号东侧涌边房屋确认的应补偿房屋面积合计为400.38平方米（其中框架结构309.39平方米、混合结构90.99平方米），故经核算，补偿房屋面积中的框架结构75.76平方米（125平方米/1.65=75.76平方米）用于在横沥安置区置换安置房，剩余框架结构233.63平方米、混合结构90.99平方米，合共324.62平方米参照同地段同类型国有土地上房屋市场价格（经评估确定）予以补偿，扣除征地补偿中的土地补偿费。

　　2.青苗及地上附着物的补偿标准按《广州南沙集体土地和集体土地上房屋征收补偿安置办法》的规定执行，按3万元/亩的标准计算青苗及地上附着物补偿款。根据广州南沙南国测绘有限公司提供测绘资料，该户青苗及地上附着物总用地面积为800.9平方米，约为1.2亩，青苗及地上附着物补偿款为36000元（1.2亩×3万元/亩=36000元）。青苗及地上附着物所有权人在规定期限内交付土地，给予1.2亩×1.5万元/亩=18000元奖励。

　　3.搬迁费、临迁安置补助费按《广州南沙集体土地和集体土地上房屋征收补偿安置办法》的规定执行。被征收人户籍人口数为5人，按照1500元/人计算，且最高不得超过9000元，故搬迁补助费共计为7500元；临迁安置补助费按125平方米×15元/平方米/月=1875元/月，从被征收人签订征收合同并交出被征收房屋之日起，按季度进行支付至安置房交付使用之日止。安置房交付使用后再额外支付3个月装修期临迁安置补助费。

　　4.奖励金按《广州南沙集体土地和集体土地上房屋征收补偿安置办法》的规定执行。被征收人在征收期限内签约的，给予400.38平方米×400元/平方米=160152元奖励；被征收人按征收合同约定期限搬迁交房，并一并移交房屋周边使用土地的，给予400.38平方米×1200元/平方米=480456元奖励；被征收人同意按3万元/亩包干价进行房屋周边青苗及地上附着物补偿，并按征收合同约定期限一并移交房屋周边使用土地的，给予5人×5万元/人=250000元奖励；同一村集体经济组织在同一项目用地红线范围内的全部农村住宅房屋在征收期限内交房拆除并移交土地的，给予400.38平方米×800元/平方米=320304元奖励。

　　5.2007年7月1日后无相关用地和报建手续的房屋建安成本补偿按《广州南沙集体土地和集体土地上房屋征收补偿安置办法》的规定执行。长沙西街35号房屋2007年7月1日后建成的房屋建筑面积为113.49平方米，长沙西街35号东侧涌边房屋2007年7月1日后建成的房屋建筑面积为118.55平方米，合计232.04平方米（混合结构185.38平方米，框架结构46.66平方米），混合结构按1400元/平方米计算，共259532元（185.38平方米×1400元/平方米=259532元），框架结构按1600元/平方米计算，共74656元（46.66平方米×1600元/平方米=74656元），总计334188元。

　　6.安置房源结算差价问题按《广州南沙集体土地和集体土地上房屋征收补偿安置办法》第三十九条的规定执行。

　　三、货币补偿方式

　　1.被征收房屋货币补偿：被征收人位于广州市南沙区横沥镇长沙村长沙西街35号（含35号东侧涌边）房屋的结构为框架、混合结构。其中长沙西街35号房屋为框架、混合结构，产权证内建筑面积为286.1平方米，确认应补偿房屋面积为286.1平方米，产权证外但在1989年1月1日后至2007年6月30日前建成房屋面积为24.52平方米，确认应补偿面积为23.29平方米（24.52平方米×95%=23.29平方米），确认的应补偿房屋面积合计为309.39平方米。经评估，长沙西街35号房屋货币补偿价值为人民币1256123元，扣除宅基地面积94.88平方米所占的安置补助费用、土地补偿费36820元（宅基地面积0.14亩×263000元/亩），最终被征收人可得房屋补偿费用为1219303元；长沙西街35号东侧涌边房屋为混合结构，均为无证房屋，其中在1989年1月1日后至2007年6月30日前建成房屋面积为95.78平方米，确认应补偿面积为90.99平方米（95.78平方米×95%=90.99平方米）。经评估，该房屋货币补偿价值为人民币344852元，扣除该栋宅基地面积81.2平方米所占的安置补助费用、土地补偿费31560元（宅基地面积0.12亩×263000元/亩），最终被征收人可得房屋补偿费用为313292元。因此长沙村长沙西街35号（含长沙西街35号东侧涌边）房屋按评估最终补偿费用合计为1532595元。

　　2.青苗及地上附着物的补偿标准按《广州南沙集体土地和集体土地上房屋征收补偿安置办法》的规定执行，按3万元/亩的标准计算青苗及地上附着物补偿款。根据广州南沙南国测绘有限公司提供测绘资料，该户青苗及地上附着物总用地面积为800.9平方米，约为1.2亩，青苗及地上附着物补偿款为36000元（1.2亩×3万元/亩=36000元）。青苗及地上附着物所有权人在规定期限内交付土地，给予1.2亩×1.5万元/亩=18000元奖励。

　　3.搬迁费、临迁安置补助费按《广州南沙集体土地和集体土地上房屋征收补偿安置办法》第二十九条、第三十条、第三十一条的规定执行。被征收人户籍人口数为5人，按照1500元/人计算，故搬迁补助费共计为7500元；临迁安置补助费按400.38平方米×15元/平方米/月=6005.7元/月，从被征收人签订征收合同并交出被征收房屋之日起，一次性支付3个月的临迁安置补助费18017.1元。

　　4.奖励金按《广州南沙集体土地和集体土地上房屋征收补偿安置办法》的规定执行。被征收人在征收期限内签约的，给予400.38平方米×400元/平方米=160152元奖励；被征收人按征收合同约定期限搬迁交房，并一并移交房屋周边使用土地的，给予400.38平方米×1200元/平方米=480456元奖励；被征收人同意按3万元/亩包干价进行房屋周边青苗及地上附着物补偿，并按征收合同约定期限一并移交房屋周边使用土地的，给予5人×5万元/人=250000元奖励；同一村集体经济组织在同一项目用地红线范围内的全部农村住宅房屋在征收期限内交房拆除并移交土地的，给予400.38平方米×800元/平方米=320304元奖励。

　　5.2007年7月1日后无相关用地和报建手续的房屋建安成本补偿按《广州南沙集体土地和集体土地上房屋征收补偿安置办法》的规定执行。长沙西街35号房屋2007年7月1日后建成的房屋建筑面积为113.49平方米，长沙西街35号东侧涌边房屋2007年7月1日后建成的房屋建筑面积为118.55平方米，合计232.04平方米（混合结构185.38平方米，框架结构46.66平方米），混合结构按1400元/平方米计算，共259532元（185.38平方米×1400元/平方米=259532元），框架结构按1600元/平方米计算，共74656元（46.66平方米×1600元/平方米=74656元），总计334188元。

　　本府根据《广州市人民政府征收土地公告》确定的标准对上述补偿安置方案进行审查。本府认为：

　　一、关于被申请人反映房屋建筑面积有误问题。横沥镇城乡建设与土地整备中心已多次对案涉房屋组织复测工作，制作了房屋复测图，确定了房屋建筑面积。该复测结果已在修正后的《长沙村长沙西街35号（含35号东侧涌边）房屋征收补偿安置方案》《广州市南沙区横沥镇长沙村长沙西街35号（含35号东侧涌边）房屋征收补偿安置方案公告》中予以体现，虽被申请人没有书面确认复测面积，但综合涉案房屋资产评估结果明细表、《明珠湾区起步区横沥岛尖长沙村集体土地征收项目房屋面积统计表》等现有材料，申请人认定的被申请人位于横沥镇长沙村长沙西街35号（含35号东侧涌边）房屋建筑面积并无不当。

　　二、关于被申请人反映安置置换房面积过少、应补偿房屋面积确定方法损害利益、安置房结算差价不明确、房屋评估价格不合理等事项。经审查，本房屋征收补偿方案根据南沙区统一标准《广州南沙集体和集体土地上房屋征收补偿安置办法》制定，充分保障被征收人的权益。本府对被申请人反映事项不予支持。

　　三、根据《广州南沙集体土地和集体土地上房屋征收补偿安置办法》，申请人提出产权置换、货币补偿与产权置换相结合、货币补偿三种方案供被申请人选择，具有合理性，能够充分保障被申请人的合法权益。根据申请人上报的置换安置用房方案，被申请人可以置换656.08平方米的安置房。经综合对比三种方案，产权置换方案对被申请人更为有利。故为保障被申请人的合法权益，本府决定对被申请人进行产权置换。

　　四、鉴于申请人与被申请人一直未能签订征收补偿安置合同，故被申请人不享有各项奖励金或优惠。

　　综上，经审查，上述方案符合广州市南沙区集体土地房屋征收补偿安置政策。由于申请人与被申请人未在征收补偿安置公告要求期限内就补偿、安置等事项协商签订房屋征收补偿安置协议。根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三十一条规定，本府作出征收补偿安置决定如下：

　　一、征收被申请人位于广州市南沙区横沥镇长沙村长沙西街35号（含35号东侧涌边）的房屋及所涉土地，由申请人按产权置换方式对被申请人进行补偿安置，具体如下：

　　1.由申请人在广州市南沙区横沥安置区置换总建筑面积为656.08平方米的安置房给被申请人。在置换安置房提供前，申请人根据被申请人可置换安置房面积按15元/平方米/月的标准向被申请人支付临迁安置补助费，被申请人可置换的安置房面积为656.08平方米，故自被申请人移交被征收房屋至申请人安排安置房选房和通知收楼为止，申请人按9841.2元/月标准向被申请人支付临迁安置补助费。期间如遇到部分安置房收楼，相应安置房面积对应的临迁安置补助费予以扣减，安置房交付使用后再额外支付3个月装修期临迁安置补助费。

　　2.由申请人向被申请人支付青苗及地上附着物补偿费36000元、搬迁补助费7500元、建安成本补偿334188元。

　　3.被申请人于本决定送达之日起10日内，腾空并迁出横沥镇长沙村长沙西街35号（含35号东侧涌边）房屋并将房屋及所涉土地移交给申请人，该房屋及所涉土地移交申请人后10日内，由申请人向被申请人支付各项奖励金共计1228912元；同时，被征收人还可根据户籍人口数5人，按人均25平方米另行申请购买安置房，安置房购买单价按房屋征收合同签订当年度该安置区安置房市场评估价的60%确定。若被申请人未按本条规定期限移交房屋及土地的，被申请人不享有本条约定奖励金和优惠购房资格。

　　二、若被申请人未在规定期限向申请人移交横沥镇长沙村长沙西街35号（含35号东侧涌边）房屋及所涉土地的，本府将依据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六十二条规定作出责令交地决定。

　　当事人如不服本决定，可于本决定书送达之日60日内，向广州市人民政府提出行政复议，或在6个月内向广州铁路运输中级法院提起行政诉讼。复议或诉讼期间，不停止本行政决定的执行。

　　广州市南沙区人民政府

　　2022年8月9日