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农村房屋买卖合同纠纷案件解析

发布时间:2016-08-17

一、农村宅基地使用权的法律解读
   
《中华人民共和国宪法》第十条第二款规定:“农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。”《中华人民共和国土地管理法》第十条规定“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或村民委员会经营、管理;已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的,由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营管理;已经属于乡镇农民集体所有的,由乡(镇)农村集体经济组织经营、管理。”该条第四款规定“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基的,不予批准。”上述法律规定实际确立了农村宅基地的以下法律属性;首先,农村宅基地的所有权为农民集体经济组织全体成员共同共有;其次,我国对农村宅基地实行三级所有,所有者主体依法可划分为村集体经济组织,组集体经济组织及乡、镇集体经济组织;再次,农村宅基地使用权系依照法律规定,依法定程序确定给特定主体的用益物权;最后,缘于农村宅基地系本集体经济组织成员依行政审批无偿取得,旨在解决为以农户为基本单位的集体经济组织成员提供居住保障,同时,受制于土地系不可再生资源的自然属性,基于需求与供应之间的现实紧张关系,对于宅基地的流转必然要求法律予以限制,因此,宅基地使用权在法律上属于受限制的用益物权。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定”,该项法律规定从民事实体法律规则层面对宅基地使用权的上列法律属性予以了重申。
  二、农村宅基地上房屋的法律定位
  《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第二款规定“农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地”。该条第三款规定“农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准;其中,涉及占用农用地的,依照本法第四十四条的规定,办理审批手续。”《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条第四款规定“建设单位或个人在取得乡村建设规划许可证后,方可办理用地审批手续”。上述法律规定旨在规制利用农村宅基地的建房行为,否定非依法取得农村宅基地进行建设的行为,违反上列法律规定的行为应受到法律的否定性评价。

    三、农村宅基地上房屋买卖及其司法裁决
  《中华人民共和国宪法》第十三条第一款规定“公民的合法的私有财产不受侵犯”。《中华人民共和国民法通则》第七十五条规定“公民的个人财产,包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和法律允许公民所有的生产资料以及其他合法财产”。农村宅基地上房屋属于村民基本的重要的生活资料,村民依法对其房屋享有的占有、使用、收益及处分的权利。但村民对其房屋的处分是受限制的处分,即在房屋交易对象上实行限制。因此,司法实践必须对该类诉诸司法的纠纷裁决作出及时、有效的回应和规制。
  1、村民将依法取得使用权的宅基地上自建住宅转让给本集体经济组织成员的纠纷处理
  基于双方交易主体均系本集体经济组织成员,其住宅买卖行为不会导致本集体经济组织有限宅基地资源的流失。因此,对村民之间基于自主意思表示所缔结的房屋买卖合同应认定为有效。但依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款之规定,农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基的,不予批准。
  2、村民将依法取得使用权的宅基地上自建住宅转让给非本集体经济组织成员的纠纷处理
  村民取得宅基地系依法无偿取得,因此其转让行为中必然隐含的土地价值利益不得为本集体经济组织以外的成员享有。无论其交易对象是城镇居民,还是非本集体经济组织成员,双方以村宅基地上房屋为合同标的物的买卖合同均应认定为无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定,基于该买卖合同取得的财产应当予以返还。对于受让方取得房屋后进行了改、扩建或装饰装修的,依据民法的添附理论,由房屋出让方享有添附物的所有权,同时按评估残值对受让方予以折价补偿,若双方还有其它损失,则还须由买卖双方按同等责任各自承担相应的责任。

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